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L'IMU sulla prima casa e i casi in cui si paga comunque

Sull'abitazione principale l'IMU di regola non si paga. L'esenzione, però, poggia su due requisiti che devono valere contemporaneamente — e nel momento in cui si separano, l'imposta torna dovuta anche su una casa in cui si vive da trent'anni.

«Sulla prima casa non si paga niente» è una di quelle frasi vere in generale e pericolose nei dettagli. L'esenzione dell'abitazione principale dall'IMU esiste, ma è costruita su requisiti precisi — e sono i requisiti, non il sentimento di «questa è la mia casa», a determinare se l'imposta è dovuta.

Nelle famiglie dove la situazione abitativa è cambiata nel tempo — un trasferimento, una seconda casa ereditata, un coniuge con la residenza altrove, un genitore in struttura — la risposta non è automatica.

La regola generale

L'imposta municipale propria ha come presupposto il possesso di immobili. Il titolare dell'obbligo è chi ha un diritto reale sul bene: proprietario, usufruttuario, titolare del diritto di abitazione. L'inquilino non paga IMU.

L'abitazione principale e le sue pertinenze sono, in via ordinaria, esenti. Le pertinenze ammesse all'esenzione sono limitate: una sola per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 — tipicamente cantina, garage e tettoia. Il secondo garage, anche se usato quotidianamente, è soggetto all'imposta.

Tutti gli altri immobili — seconde case, terreni, immobili locati, negozi — sono soggetti all'imposta con le aliquote deliberate dal comune in cui si trovano.

Residenza e dimora abituale: devono valere insieme

Qui sta il cuore della questione. Per la norma, l'abitazione principale è l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare hanno contemporaneamente:

• la residenza anagrafica, cioè quella registrata presso il comune;
• la dimora abituale, cioè il luogo dove si vive effettivamente.

La congiunzione «e» è tutto. Una casa in cui si è residenti ma non si vive non è abitazione principale. Una casa in cui si vive senza esservi residenti, nemmeno.

Il caso che si verifica più spesso: una persona si trasferisce da un figlio o in un'altra città senza spostare la residenza. Formalmente resta residente nella vecchia abitazione; di fatto dimora altrove. In quella configurazione il requisito della dimora abituale non è soddisfatto, con le conseguenze che ne derivano.

Le abitazioni che pagano comunque

Esiste una categoria di immobili che, pur essendo abitazione principale, resta soggetta all'imposta: quelli classificati nelle categorie catastali

• A/1 — abitazioni di tipo signorile;
• A/8 — abitazioni in villa;
• A/9 — castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.

Per questi immobili l'imposta si applica con l'aliquota prevista per l'abitazione principale e con una detrazione stabilita dalla norma, il cui valore di riferimento è di 200 euro, rapportata al periodo e alla quota di possesso.

Vale la pena verificare la categoria catastale del proprio immobile se non la si conosce: in alcuni casi una classificazione risalente non corrisponde più alla percezione comune del fabbricato. Il dato si trova negli atti catastali, consultabili anche attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate.

Coniugi con residenze diverse

È la situazione che ha generato più contenzioso in materia, e su cui l'orientamento si è consolidato nel tempo.

La questione nasce quando due coniugi, per ragioni di lavoro o familiari, hanno la residenza in due comuni diversi e ciascuno in un immobile di proprietà. La domanda è se entrambi gli immobili possano essere considerati abitazione principale.

Il quadro attuale riconosce la possibilità che ciascun coniuge benefici dell'esenzione sull'immobile in cui ha residenza e dimora abituale, quando la separazione delle residenze corrisponde a una situazione effettiva e non a una scelta di convenienza fiscale. Trattandosi di una materia che ha visto interventi normativi e pronunce giurisprudenziali successive, la verifica va fatta sul regolamento del comune e, nei casi dubbi, con un professionista: non è un ambito in cui affidarsi a una regola generale letta online.

La casa data in uso a un figlio

Un genitore proprietario che lascia un appartamento in uso gratuito a un figlio non ha, per questo, un'abitazione principale in più. L'immobile resta una seconda casa ai fini dell'imposta, perché il proprietario non vi ha né residenza né dimora.

Alcuni comuni prevedono nei propri regolamenti aliquote ridotte per gli immobili concessi in comodato a parenti entro un certo grado, in presenza di determinate condizioni. Non è una regola nazionale uniforme: dipende dalla delibera comunale, che va consultata caso per caso.

Esiste inoltre, nella disciplina dell'imposta, una riduzione della base imponibile per i comodati a parenti in linea retta entro il primo grado, subordinata a requisiti stringenti — fra cui la registrazione del contratto e condizioni sugli immobili posseduti. Chi si trova in questa situazione dovrebbe verificarne la sussistenza, perché i requisiti sono facili da mancare.

Da sapere

L'IMU è un tributo comunale: aliquote, detrazioni aggiuntive e agevolazioni facoltative sono decise dal comune dove si trova l'immobile. Due case identiche in due comuni diversi possono avere imposte molto differenti, e la delibera del proprio comune è il documento che fa fede.

Anziani o disabili in ricovero permanente

È un caso che riguarda direttamente molte famiglie e che spesso non viene verificato.

La disciplina consente ai comuni di considerare abitazione principale, ai fini dell'esenzione, l'immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l'abitazione non risulti locata.

Due elementi sono decisivi. Il primo: si tratta di una facoltà del comune, non di un'esenzione automatica nazionale — va verificato se il regolamento del proprio comune la prevede. Il secondo: la casa non deve essere data in affitto; l'uso gratuito da parte di un familiare è trattato diversamente a seconda del regolamento.

Per una famiglia che ha un genitore in struttura, questa verifica vale una telefonata all'ufficio tributi del comune. È un controllo che si fa una volta e produce effetti per tutti gli anni successivi.

Scadenze e modo di versare

L'IMU si versa in due rate:

Scadenze ordinarie previste dalla disciplina del tributo. È possibile versare l'intero importo annuale in un'unica soluzione entro la scadenza di giugno.

Il punto che sorprende chi non ha mai pagato l'imposta: non arriva nessun avviso a casa. L'IMU è un tributo in autoliquidazione — il contribuente calcola quanto deve e versa, con modello F24 o bollettino. Molti comuni mettono a disposizione un calcolatore online e prospetti precompilati, ma la responsabilità del calcolo e del versamento resta del contribuente.

Chi non si sente sicuro può rivolgersi all'ufficio tributi del comune, a un centro di assistenza fiscale o a un professionista. Trattandosi di importi che si ripetono ogni anno, un calcolo fatto bene una volta semplifica tutte le volte successive.

In sintesi

L'abitazione principale è esente da IMU quando residenza anagrafica e dimora abituale coincidono nello stesso immobile, con l'eccezione delle categorie A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze esenti sono al massimo una per categoria C/2, C/6 e C/7.

I casi che meritano una verifica puntuale sono quelli in cui la situazione reale si discosta dallo schema: coniugi con residenze diverse, immobili in uso a familiari, ricovero permanente di un genitore. In tutti e tre, il documento da leggere è il regolamento del comune in cui si trova la casa, non una regola generale.

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